泉州市住房和城乡建设局关于印发《泉州市物业项目经理信用管理考核工作方案》的通知

各县（市、区）、泉州开发区、台商投资区住建主管部门：

为进一步提高我市物业管理项目经理业务素质和管理能力，我局制定了《泉州市物业项目经理信用管理考核工作方案》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：《泉州市物业项目经理信用管理考核工作方案》

                         泉州市住房和城乡建设局

                          2019年5月28日

泉州市物业项目经理信用管理考核工作方案

为进一步提高我市物业管理项目经理（以下简称项目经理）业务素质和管理能力，根据《物业管理条例》《福建省物业管理条》及《泉州市“强基促稳”物业规范提升暨老旧小区整治三年行动实施方案》和《泉州市住房和城乡建设局关于印发<泉州市物业服务企业监督管理暂行规定>等文件的通知》（泉建综〔2017〕135号）等文件规定，结合我市实际，制定本方案。

一、工作目标

通过加强对项目经理的信用管理考核，进一步提高项目经理业务素质和管理能力，健全项目经理信用评价机制，在项目经理之间形成良性的竞争氛围，不断提升我市物业小区管理和服务水平。

二、工作内容

（一）项目经理监管

各县（市、区）物业主管部门要督促辖区物业服务企业在签订项目（前期）物业服务合同后，至少要聘任一名符合要求的项目经理，负责该项目（前期）物业服务合同约定服务内容的组织实施，并于30日内持《泉州市物业项目经理信息采集表》（见附表1）及本人身份证、劳动合同、任职证明等材料复印件向项目所在地县（市、区）物业主管部门申请办理信息采集；项目经理有变更物业服务项目的，应当于变更之日起15日内向项目所在地县（市、区）物业主管部门申请办理信息变更。

各县（市、区）物业主管部门接到申请后，应在7个工作日内予以办理。项目经理申请、变更的信息应当与实际相符。经查实发现信息不属实的，由负责信息采集的县（市、区）物业主管部门予以通报批评。项目经理未按规定办理项目经理信息采集的，项目所在地县（市、区）物业主管部门应当责令物业服务企业在7日内进行项目经理信息采集；逾期未进行项目经理信息采集的，由项目所在地县（市、区）物业主管部门对该物业服务企业及项目经理进行通报批评。

（二）项目经理职责

项目经理是受物业服务企业委派，负责物业管理区域管理服务的责任人，负有对所任职的物业管理区域有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定，以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

1.依照物业服务合同的约定，做好物业服务区域内的日常管理、安全管理、环境卫生、公共收支等管理服务工作；

2.制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为；

3.制定年度服务计划方案，保持物业及其设施设备完好，保障物业使用安全；

4.向业主大会、业主委员会报告服务事项情况，听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议；

5.对物业管理区域内的违规违法行为，依法进行劝阻、制止，并在规定时间内向有关行政管理部门报告；

6.对物业管理区域内发生的矛盾纠纷进行协调；

7.配合房物业主管部门或其他相关部门的行政执法、日常检查；

8.物业服务企业赋予的其他职责。

（三）信息采集内容

1.项目经理的信用信息包括以下几方面内容：

（1）基本信息

①项目经理：姓名、性别、身份证、学历情况、劳动合同及其他有关信息。

②物业服务项目：物业项目名称、地址、项目委托方名称、委托期限、项目经理、建筑面积、栋数、配套设施设备及其他相关信息。

（2）业绩信息

物业服务企业及项目经理在从事物业管理活动中取得的业绩，以及获得各级政府及其相关部门（单位）或各级物业管理行业协会的表彰等信息。  

（3）不良信息  

项目经理在从事物业管理活动中违反法律、行政法规、部门规章、物业管理行业自律规范或（前期）物业服务合同约定的行为，被行政或刑事处罚、通报批评以及经核实属实的媒体曝光、投诉举报等信息。

2.项目经理信用信息采集渠道主要包括企业或个人自行申报，各级物业主管部门、相关部门主动采集和社会提供。各县（市、区）物业主管部门要结合日常监督检查及业主反映情况，会同各相关政府部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（村委会）认真开展物业管理项目经理工作考核。

（四）信用结果评定

各县（市、区）物业主管部门要结合收集的信用信息，并对照《泉州市物业项目经理信用信息记分明细表》（见附表2）进行评定，按年度综合评定信用等级。

1.项目经理信用评定采取记分制，初始分为100分，项目经理的信用等级划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级，具体标准如下：

信用得分在110分以上的，为优秀，信用等级为AAA；

信用得分在101分至110分的，为良好，信用等级为AA；

信用得分在86分至100分的，为合格，信用等级为A；

信用得分在71分至85分的，为基本合格，信用等级为B；

信用得分在70分及以下的，为不合格，信用等级为C。

2.项目经理未按规定履行职责的，由项目所在地县（市、区）物业主管部门约谈项目经理，并责令限期整改；逾期未整改的，由项目所在地县（市、区）物业主管部门对项目经理进行通报批评，并责令限期整改；对在规定期限内仍拒不整改的项目经理，信用等级评定为C级。

3.项目经理有下列情形之一的，信用等级为C级：

①无正当理由拒不配合物业主管部门或其他相关部门的行政执法、日常检查的；

②因项目经理责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

③在物业管理区域内，未依约履行物业公共秩序维护义务，导致群发性失窃事件、消防事故、治安事故等频发的；

④在所服务的物业管理区域内参与“沙霸”、“搬霸”等违规经营等行为的；

⑤挪用住宅专项维修资金的；

⑥经相关行政主管部门认定的其他严重不良行为。

（五）信用奖惩机制

根据项目经理不同信用等级，实行差异化分类管理，实施“守信激励、失信惩戒”。项目经理依据其信用等级，给予以下处理：

1.对于信用等级为AA级以上的项目经理，发文进行表彰，并在申报各类考评专家时，符合条件的给予优先推荐；

2.对于信用等级为B级的项目经理，必须于信用等级评定之日起一年内重新接受培训并经考核合格，所在物业服务企业和该项目经理均不得参加当年度所有的评先评优，且该项目经理自结果公布之日起一年内不得任职项目经理一职。

3.对于信用等级为C级的项目经理，列入项目经理“黑名单”，对物业服务企业和该项目经理进行全市通报批评，所在物业服务企业和该项目经理均不得参加当年度所有的评先评优，且物业服务企业应当自结果公布之日起7日内重新聘任新的项目经理，列入“黑名单”的项目经理三年内不得任职项目经理一职。

项目经理信用等级连续两次被评为B级的，其信用等级直接降为C级。各县（市、区）物业主管部门在对项目经理信息采集时，要审查该项目经理上一年度的信用情况。各物业服务企业在聘用项目经理时，应当查看个人的信用情况；物业服务企业聘用处于信用“黑名单”惩戒期间的项目经理的，将扣除该物业服务企业信用分10分。

三、工作要求

项目经理的职业能力和素质，既关系到物业项目管理服务质量的优劣，也关系到物业行业声誉的好坏，更直接关系到业主的切身利益。

（一）提高认识，加强管理。各县（市、区）物业主管部门是项目经理管理考核工作的责任主体，要切实提高项目经理管理重要性的认识，建立辖区项目经理“信用信息库”，并加强项目经理考核；指定专人负责本辖区内项目经理信用管理考核工作，年度考核工作于次年1月20日前完成。

（二）强化培训，发挥作用。物业管理行业协会要发挥积极作用，引导物业服务企业专业化、规范化、多元化、规模化发展，积极服务行业发展，指导物业服务企业创优提质、转型升级，加强行业骨干队伍建设，定期组织项目经理技能培训，促进行业整体水平提升。

（三）切实履职，认真落实。各物业服务企业要按照要求，做好项目经理的委派和信息报送工作，切实加强对项目经理的管理和培训，不断提升项目经理执业素质。各项目经理要认真履职，强化学习提升，不断提高管理物业和服务业主的专业知识和技能，带好团队、管好项目，努力提高业主满意度。

附表： 附表1泉州市物业项目经理信息采集表.xls

      附表2泉州市物业项目经理信用信息记分明细表.xls